Изначально смотрим документы.
До заключения каких-либо видов договоров (предварительных, о намерениях или др.) купли-продажи квартиры необходимо проверить есть ли у продавца полномочия и документы, которые дают ему право распоряжаться имуществом.
Сам продавец должен быть указан в правоустанавливающих и правоудостоверяющих документах на квартиру.
К правоудостоверяющим относится свидетельство о государственной регистрации права собственности.
Правоустанавливающий документ, на основании которого было выдано свидетельство о государственной регистрации права. Это может быть: договор купли-продажи квартиры, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, договор передачи жилого помещения в порядке приватизации, решение суда и т.д.
Поскольку свидетельство о государственной регистрации права собственности является основным документом, подтверждающим право продавца на квартиру, к его изучению надо подойти с особым вниманием. Форма свидетельства о государственной регистрации права устанавливается Приказом Минэкономразвития России от 23.12.2013 № 765 (ред. от 22.12.2014)
В свидетельстве указываются ограничения или обременения права, если они были зарегистрированы, например ипотека или арест. Если их нет, то пишется, что они не зарегистрированы.
Свидетельство о государственной регистрации права содержит ФИО и подпись регистратора, запись регистрации, дату его выдачи, печать Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра).
Для того чтобы проверить, подлинность свидетельства и факт принадлежности квартиры продавцу, нужно запросить выписку из ЕГРП (Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Сейчас это можно сделать, даже не выходя из дома, через Интернет.
При ознакомлении с указанными документами не надо ограничиваться их ксерокопиями, требуйте предоставления оригинала. Дело в том, что если квартира, например, заложена в банке, то оригинала свидетельства у продавца на руках не будет, так как он будет находиться на хранении у банковского учреждения.
Аванс, задаток.
После того как вы проверили документы и убедились, что они в полном порядке, нужно внести аванс или задаток и заключить с продавцом или агентством недвижимости с которым продавец заключил договор, соглашение о задатке, предварительный договор или взять расписку.
Внесение аванса или задатка поможет избежать ситуации, когда более прыткий покупатель уведет вашу новенькую квартиру буквально из-под носа.
В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ задаток - это денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке оформляется в письменной форме.
Если договор купли-продажи не заключается по вине стороны, которая получила задаток (продавец квартиры), она обязана уплатить второй стороне его двойную сумму. Если в неисполнении договора купли-продажи квартиры виновата сторона, давшая задаток (покупатель), он остается у другой стороны.
Аванс передается при заключении предварительного договора или по расписке. Если сделка не состоялась, то аванс должен быть возвращен. Составление договора задатка аванса в Луге и СПб.
Передача денежных средств не может подтверждаться никакими доказательствами, кроме письменно составленных документов. Ни свидетели, ни телефонные переговоры не смогут подтвердить то, что вы передали аванс продавцу, поэтому составляйте расписку.
Расписка составляется в простой письменной форме, и ее не нужно удостоверять у нотариуса. В ней необходимо указать фамилию, имя и отчество человека (продавца квартиры), получившего денежные средства, его паспортные данные, адрес регистрации по месту жительства, сумму, которую он получил, за что он получил эту сумму. В расписке ставится дата, и ее подписывает продавец, который после составления передает ее покупателю.
Условия договора.
Договор купли-продажи квартиры должен содержать все необходимые условия, присущие этому виду договора.
К обязательным условиям следует отнести:
- данные продавца и покупателя;
- описание квартиры, ее адрес;
- стоимость квартиры;
- условия оплаты денежных средств.
Если в квартире кто-то прописан, то в договоре указываются условия и сроки снятия прежних жильцов с регистрационного учета. Если это условие в договоре не указать, то ходить за бывшими владельцами и просить их выписаться можно очень долго.
Условия расчета по договору.
Это самая ответственная часть в исполнении сделки! Грамотное юридическое сопровождение сделки в Луге и СПб – залог успеха в продаже и покупке недвижимости.
Для покупателя важно обезопасить свои денежные средства, поэтому не стоит оплачивать покупку квартиры до регистрации права собственности на квартиру за покупателем.
Подходящим для обеих сторон и наиболее безопасным вариантом расчета при заключении договора купли-продажи квартиры будет использование банковской ячейки/банковского аккредитива. Это потребует дополнительных расходов, но в таком случае покупатель квартиры будет уверен, что продавец получит его деньги только в том случае, если сделка купли-продажи будет зарегистрирована.
Некоторые продавцы просят перевести деньги на их счет в банке или передать им на руки наличные средства, и сделать это, по их мнению, надо в день подачи документов в отделение Росреестра или в Многофункциональный центр (МФЦ).
Не стоит соглашаться на данное условие, поскольку продавец получит деньги сегодня, а зарегистрирует ли переход права собственности или нет, неизвестно.
Ставьте себя и продавца в равные условия - денег нет, пока право на квартиру не перешло к покупателю. Проведение расчетов по сделкам в СПб и Лужском, Гатчинском, Ломоносовском, Тосненском, Выборгском, и других районах Ленинградской области.
Финальная стадия подготовки к сделке.
Итак, после проверки документов на квартиру, внесения аванса или задаток, продавцы собирают и готовят необходимые для сделки документы.
На данном этапе необходимо настоять, чтобы из квартиры выписались все, кто в ней зарегистрирован. Список прописанных жильцов можно узнать, если посмотреть единый жилищный документ (как правило, это справка форма № 9) или выписку из домовой книги. Срок действия этого документа ограничен, поэтому заказывать и получать его надо непосредственно перед заключением договора.
Чтобы убедиться, что не будет сюрпризов с временно отсутствующими жильцами, например, с теми, кто находится в местах заключения, в армии, уехал учиться в другой город и зарегистрировался в общежитии, попросите продавца предоставить вам расширенную выписку из домовой книги. Из данного документа можно узнать, кто был в квартире зарегистрирован за всю историю ее существования, в связи с чем и куда выбыл из квартиры.
Квартира, приобретенная в браке, является совместным имуществом супругов, при этом не имеет значения, на кого она была оформлена. Если квартира, которую вы приобретаете, оформлена на одного человека, поинтересуйтесь у него, была ли она куплена в браке. Если да, то для заключения договора купли-продажи необходимо получить от супруга или супруги продавца нотариально удостоверенное согласие супруга. Если такое согласие получено не будет, то супруг сможет оспорить сделку через суд.
Сделка.
Когда все документы, необходимые для сделки, собраны, продавец и покупатель могут назначать встречу для подписания договора и передачи документов в регистрационную службу.
День сделки, как правило, начинается с поездки в банк, для того чтобы покупатель в присутствии продавца заложил в банковскую ячейку денежные средства. При закладке денежных средств с отделением банка заключается договор, где оговариваются условия, при которых продавец получит право забрать из ячейки деньги за квартиру. Как правило, в договоре с банком указывается, что продавец должен представить договор с отметкой Росреестра о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру и свой паспорт, и только после этого он получает ключ от ячейки с деньгами.
Ключ от ячейки с денежными средствами до ее вскрытия продавцом хранится у покупателя.
Надо отметить, что перечень документов и процедура доступа к ячейке могут отличаться в зависимости от банка. Важно помнить, что договор с банком заключается на определенный срок, а учитывая, что регистрация перехода права может затянуться, необходимо установить срок аренды банковской ячейки с запасом или вовремя этот срок продлевать. Подготовка, сопровождение сделок в Санкт-Петербурге и Луге и других районах Ленинградской области.
Государственная регистрация перехода права на основании договора купли-продажи.
После того как денежные средства помещены в банковскую ячейку, продавец и покупатель обращаются в регистрирующий орган.
За государственную регистрацию права собственности на квартиру на основании договора купли-продажи уплачивается государственная пошлина в размере 2 000 руб. Кто несет эти расходы - продавец или покупатель, нужно обговаривать заранее и фиксировать это условие в договоре.
Документы, необходимые для регистрации.
1. Заявления о государственной регистрации. Как правило, заполняет специалист Росреестра или МФЦ.
2. Паспорта продавца и покупателя.
3. Правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности продавца квартиры.
4. Договор купли-продажи.
5. Нотариально удостоверенное согласие супруга продавца на заключение договора либо документ, свидетельствующий о том, что отчуждаемый объект недвижимости не находится в совместной собственности супругов, например брачный договор или соглашение о разделе общего имущества супругов.
Перечень документов не является закрытым, условия по сделке бывают разными и могут потребоваться дополнительные документы.
Регистрация перехода права собственности на квартиру осуществляются в срок до 10 календарных дней.
В результате государственной регистрации покупатель квартиры получает на руки свидетельство о государственной регистрации права на свое имя.
После регистрации перехода права собственности продавец и покупатель подписывают акт приема-передачи квартиры, продавец отдает ключи от квартиры, а покупатель - ключ от банковской ячейки.
После этих действий продавец забирает свои деньги в банке, а покупатель заселяется в свою новую квартиру.
P.S...
1. Доверьте сопровождение сделки купли продажи квартиры профессионалам!
2. Любые дополнительные условия необходимо фиксировать документально в договоре или расписках. Устные договоренности могут быть изменены или забыты одной из сторон.
3. Если расчет по сделке осуществляется в иностранной валюте, то нужно в письменном виде оговаривать, по какому курсу и на какую дату будет производиться перерасчет на российские рубли.
4. Попросите у продавца предоставить квитанции об оплате за коммунальные платежи. Если квартира находится в доме ТСЖ, то нужно получить справку об отсутствии задолженности по членским взносам. Все эти предосторожности помогут избежать в дальнейшем проблем с оплатой долгов.
5. Окончательный расчет за приобретаемую квартиру лучше произвести в день передачи квартиры и предоставления оставшихся документов
Если дочитав эту статью, Вы поняли, что всё-таки столько лишних нервов у Вас нет! Специалисты нашей компании помогут Вам сэкономить время, силы, деньги и душевное равновесие!
